Resumo

O presente artigo científico analisa conflitos condominiais na ausência de convenção e regimento interno, à luz do Código Civil brasileiro. O estudo parte de um caso concreto em que vizinhos do andar inferior realizam reclamações infundadas contra moradores do andar superior, promovendo condutas abusivas e agressivas. Aborda-se a figura do condômino antissocial, os limites do direito de propriedade e o papel do síndico frente às reclamações, considerando a ausência de prazos legais específicos para resposta. Utiliza-se pesquisa bibliográfica e jurisprudencial, destacando contribuições doutrinárias e decisões judiciais relevantes. Conclui-se que, mesmo na ausência de normas internas, o Código Civil fornece instrumentos adequados para coibir abusos e assegurar a harmonia da vida em condomínio.

Palavras-chave: Condomínio. Código Civil. Conflito. Condômino antissocial. Síndico.

Introdução

A vida em condomínio, embora represente solução urbanística para concentração populacional, traz consigo uma série de desafios à convivência harmônica entre vizinhos. O Código Civil brasileiro, em seus arts. 1.331 a 1.358, disciplina a matéria, mas grande parte das situações cotidianas é regulada pela convenção de condomínio e pelo regimento interno.

Todavia, surgem questões quando o condomínio não dispõe de tais instrumentos normativos, restando ao Código Civil e à jurisprudência suprir as lacunas. É nessa perspectiva que se analisa o presente estudo, tendo como base um caso concreto em que moradores do andar inferior realizam reclamações reiteradas, infundadas e abusivas contra vizinhos do andar superior, perturbando o sossego e exigindo respostas imediatas da síndica.

O objetivo deste artigo é examinar, sob o enfoque doutrinário e jurisprudencial, quais mecanismos o ordenamento jurídico brasileiro disponibiliza para solução de tais conflitos e qual o papel do síndico diante dessas situações.

1. A Vida em Condomínio e os Limites do Direito de Propriedade

O Código Civil, em seu art. 1.228, dispõe que o proprietário tem o direito de usar, gozar e dispor da coisa, desde que respeite sua função social. No condomínio edilício, o direito de propriedade é relativizado pelo dever de convivência. Conforme ensina venosa (2020, p. 395):

“O condomínio edilício constitui uma verdadeira sociedade de interesses, em que a vontade individual deve ceder diante do interesse coletivo. A vida em condomínio não é apenas exercício do direito de propriedade, mas também exercício de cidadania.”

Assim, o exercício abusivo do direito de reclamar ou perturbar vizinhos viola o princípio da boa-fé objetiva e o dever de não prejudicar a coletividade.

De acordo com Carlos Roberto Gonçalves, as regras que constituem o direito de vizinhança destinam-se a evitar tais conflitos de interesses entre vizinhos. Mira a necessidade de conciliar o exercício do direito de propriedade, uma vez que sempre é possível o advento de conflitos, estabelecendo uma variedade de direitos e deveres recíprocos entre proprietários e possuidores.

Dentre as segundas, ou seja, dentre as regras que determinam uma abstenção, apontam-se a proibição imposta ao proprietário de fazer mau uso de seu prédio, suscetível de prejudicar a saúde, o sossego ou a segurança do vizinho (CC, art. 1.277)

Art.1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.

O dispositivo em apreço confere não só ao proprietário como também ao possuidor o direito de fazer cessar as interferências ilegais ou abusivas provocadas pela utilização da propriedade vizinha, em detrimento de sua segurança, de seu sossego e de sua saúde.

Ilegais são os atos ilícitos que obrigam à composição do dano, nos termos do art. 186 combinada com o art. 927, caput, do Código Civil.

Abusivos são os atos que, embora o causador do incômodo se mantenha nos limites de sua propriedade, mesmo assim vem a prejudicar o vizinho, muitas vezes sob a forma de barulho excessivo.

2 Direitos e deveres dos condôminos

vida em uma comunidade restrita como a existente no condomínio edilício exige, para que se tenha uma convivência harmoniosa, a observância de diversas normas, algumas delas restritivas de direitos e enumeradas como “deveres” dos condôminos, outras indicativas dos “direitos” a eles reconhecidos. Referidas normas encontram-se nos arts. 1.335 a 1.338, no § 2º do art. 1.339 e nos arts. 1.345 e 1.346 do Código Civil, estudados a seguir.[1]

• O Condômino Antissocial e as Sanções do Código Civil

O Código Civil prevê, em seu art. 1.336, § 2º, multa ao condômino que perturba reiteradamente a paz e o sossego. Em casos extremos, o art. 1.337 autoriza a aplicação de multa mais gravosa, podendo o Judiciário admitir a exclusão do condômino antissocial.

Tartuce (2022, p. 513) ressalta:

“O condômino que perturba reiteradamente o sossego, a salubridade e a segurança dos demais, incorre em comportamento antissocial e deve ser sancionado de forma proporcional, podendo chegar até mesmo à exclusão em casos de extrema gravidade.”

O Superior Tribunal de Justiça já consolidou entendimento de que tais penalidades só podem ser aplicadas mediante garantia do contraditório:

“As sanções do art. 1.337 do Código Civil não podem ser aplicadas sem a garantia do direito de defesa ao condômino acusado de comportamento antissocial, sob pena de nulidade.” (STJ, REsp 1.247.020/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 29/09/2015).

• Reclamações Infundadas e Abuso de Direito

O abuso de direito também se configura quando condôminos realizam reclamações infundadas contra vizinhos, apenas para causar constrangimento ou atrapalhar a convivência.

A aplicação das sanções condominiais deve observar os princípios constitucionais do devido processo legal, da ampla defesa e do contraditório, sob pena de nulidade. A figura do condômino antissocial, ainda que não expressamente prevista para exclusão no Código Civil, pode ensejar medidas judiciais de afastamento quando a convivência se torna insuportável.

A utilização reiterada e infundada de reclamações contra vizinhos, sem respaldo probatório, configura abuso de direito, passível de responsabilização civil por violação ao dever de boa-fé objetiva.

• O Papel do Síndico diante dos Conflitos

O síndico exerce papel essencial na mediação de conflitos condominiais, conforme o art. 1.348 do Código Civil. Entre suas atribuições está o dever de diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e a defesa dos interesses coletivos.

Todavia, inexiste previsão legal quanto ao prazo que o síndico possui para responder às demandas dos condôminos. A resposta deve ocorrer dentro de um prazo razoável, observando os princípios da eficiência e da boa administração, sem prejuízo de sua vida privada.

O Tribunal de Justiça de São Paulo reconheceu a possibilidade de medidas extremas contra condôminos antissociais, reforçando a responsabilidade do síndico em zelar pela coletividade:

Comprovado o comportamento reiteradamente nocivo e antissocial do condômino, não apenas contra vizinhos, mas contra a coletividade condominial, é possível a imposição de medidas severas, inclusive a exclusão, ainda que de forma excepcional, para preservação da ordem condominial.

6. Conclusão

A ausência de convenção e regimento interno em condomínio não significa ausência de normas regulatórias, pois o Código Civil fornece mecanismos eficazes para conter abusos.

As reclamações infundadas e os atos de perturbação contra vizinhos caracterizam abuso de direito e comportamento antissocial, ensejando sanções condominiais e até mesmo medidas judiciais.

O papel do síndico é fundamental na mediação, devendo atuar com razoabilidade, equilíbrio e observância da lei, garantindo a harmonia da coletividade condominial.

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Referências

BRASIL. Código Civil. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002.

FARIAS, Cristiano Chaves; ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil: Direitos Reais. 11. ed. Salvador: JusPodivm, 2023.

TARTUCE, Flávio. Direito Civil – Direitos Reais. 14. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2022.

VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: Direitos Reais. 20. ed. São Paulo: Atlas, 2020.

SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. REsp. 1.247.020/DF. Rel. Min. Luis Felipe Salomão. 4ª Turma. j. 29 set. 2015.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO RIO GRANDE DO SUL. Apelação Cível nº 70078543727. Rel. Des. Pedro Celso Dal Pra. 18ª Câmara Cível. j. 31 maio 2018.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO. Apelação Cível nº 1009547-62.2019.8.26.0100. Rel. Des. Gomes Varjão. 34ª Câmara de Direito Privado. j. 14 abr. 2021

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[1] Gonçalves, Carlos Roberto, pag. 199, livro digital