Imagine a seguinte situação: uma pessoa transfere um imóvel para um filho ou neto por meio de uma escritura pública de compra e venda. Anos depois, durante o inventário, os demais herdeiros percebem que não existem comprovantes do pagamento indicado no documento.

A escritura é suficiente para provar que houve uma venda verdadeira? Ou o negócio pode ser considerado uma doação realizada em vida?

Em decisão recente, o Superior Tribunal de Justiça analisou uma situação semelhante e entendeu que uma compra e venda sem comprovação do pagamento pode caracterizar doação indireta, com possíveis reflexos na partilha da herança.

O julgamento reforça uma regra importante para as famílias: no planejamento patrimonial, não basta escolher o nome do contrato. A realidade da operação, os documentos e a movimentação financeira também precisam confirmar aquilo que foi declarado.

O que aconteceu no caso analisado pelo STJ?

No processo, imóveis haviam sido transferidos para netos por meio de documentos com diferentes naturezas, incluindo uma escritura pública de compra e venda.

Durante o inventário, surgiu a discussão sobre a necessidade de levar esses bens à colação. Os beneficiários eram herdeiros por representação, pois ocupavam, na sucessão, a posição que caberia à sua mãe.

A questão central era saber se a transferência formalizada como compra e venda poderia, na realidade, representar uma liberalidade feita pela autora da herança.

A Quarta Turma do STJ concluiu que, diante da ausência de comprovação do pagamento do preço, o negócio aparentemente oneroso possuía natureza gratuita. Por isso, reconheceu a existência de uma doação indireta sujeita à colação.

A decisão foi proferida no Recurso Especial nº 2.199.958/MG, julgado em 31 de agosto de 2026 e publicado em 4 de setembro de 2026.

O que é uma doação indireta?

A doação indireta ocorre quando uma pessoa transfere gratuitamente um bem ou uma vantagem patrimonial para outra, mas utiliza uma forma jurídica diferente da doação tradicional.

O documento pode receber o nome de compra e venda, cessão ou outro negócio oneroso. Entretanto, se não existir uma contraprestação verdadeira, a operação poderá ser analisada de acordo com a sua substância.

Um exemplo comum é a escritura declarar que o imóvel foi vendido por determinado valor, mas:

• não existir comprovante do pagamento;
• não houver movimentação bancária compatível;
• o comprador não possuir recursos para realizar a aquisição;
• o preço declarado não tiver sido efetivamente entregue ao vendedor;
• as circunstâncias demonstrarem que a intenção era beneficiar gratuitamente um familiar.

Nenhum desses elementos deve ser analisado isoladamente. A qualificação jurídica depende do conjunto de documentos, das circunstâncias da transferência e das provas existentes.

Toda compra e venda entre familiares é irregular?

Não. Pais, filhos, avós, netos e outros familiares podem celebrar negócios jurídicos verdadeiros entre si.

Uma compra e venda não se transforma automaticamente em doação apenas porque foi realizada entre parentes. O problema surge quando a documentação não corresponde ao que realmente aconteceu.

Para demonstrar que a venda foi efetiva, é importante conservar documentos como:

• comprovantes de transferência bancária;
• recibos e documentos de quitação;
• extratos que demonstrem a origem e o destino dos valores;
• declaração do negócio nos documentos fiscais;
• elementos que confirmem a capacidade financeira do comprador;
• avaliações ou documentos relacionados ao valor do imóvel;
• registros contábeis, quando aplicáveis;
• escritura pública e registro imobiliário coerentes com a operação.

Além disso, a venda realizada por ascendente a descendente exige atenção especial ao artigo 496 do Código Civil. Em regra, esse negócio é anulável quando não houver consentimento expresso dos demais descendentes e do cônjuge do vendedor, ressalvadas as hipóteses previstas em lei.

Portanto, mesmo quando há pagamento verdadeiro, a operação precisa ser corretamente estruturada.

O que é colação no inventário?

A colação é o procedimento pelo qual determinados bens ou valores recebidos em vida por descendentes são informados no inventário para que seja preservada a igualdade entre os herdeiros.

O artigo 544 do Código Civil estabelece que a doação feita de ascendente para descendente importa, em regra, adiantamento do que caberá ao beneficiário por herança.

Já o artigo 2.002 determina que os descendentes que concorrerem à sucessão devem conferir o valor das doações recebidas em vida, com a finalidade de igualar as legítimas.

Isso não significa necessariamente que o imóvel será devolvido ou dividido fisicamente. A forma de realizar a colação e os seus efeitos dependerão das circunstâncias, da natureza do bem, do valor atribuído e da estrutura da partilha.

É possível dispensar a colação?

Sim, em determinadas situações.

Os artigos 2.005 e 2.006 do Código Civil permitem que o doador determine que a liberalidade saia de sua parte disponível, desde que o limite legal seja respeitado.

Essa dispensa deve ser expressa e constar do próprio título da liberalidade ou de testamento. Não basta presumir que o autor da herança desejava beneficiar determinada pessoa além da parte que ela receberia normalmente.

Foi justamente esse um dos pontos destacados pelo STJ: a dispensa da colação exige uma manifestação formal e inequívoca do doador.

Por que a escritura pública não encerrou a discussão?

A escritura pública possui grande relevância e segurança jurídica. Contudo, ela não torna inexistentes fatos que demonstrem uma realidade diferente da forma declarada.

No caso analisado, a ausência de prova do pagamento foi determinante para que o STJ identificasse uma operação formalmente onerosa, mas materialmente gratuita.

Em linguagem simples: o documento dizia “compra e venda”, porém as provas não demonstravam a existência de uma venda efetiva.

O entendimento busca preservar a igualdade sucessória e evitar que a utilização de uma forma contratual diferente afaste, indevidamente, os direitos dos demais herdeiros.

Quais são os efeitos da doação indireta no inventário?

Quando uma transferência é reconhecida como doação indireta, algumas consequências podem ser discutidas:

1. o bem ou o seu valor poderá ser levado à colação;
2. será necessário verificar se a liberalidade saiu da legítima ou da parte disponível;
3. poderá haver compensação na divisão do patrimônio;
4. os quinhões dos herdeiros poderão ser recalculados;
5. poderá surgir discussão sobre eventual doação que ultrapassou a parte disponível;
6. documentos, pagamentos e movimentações financeiras poderão precisar de análise detalhada.

Os efeitos não são automáticos nem idênticos em todos os inventários. Cada situação depende da data do negócio, da documentação, da composição familiar, do regime de bens e do patrimônio existente no momento da sucessão.

O que fazer quando o imóvel já foi transferido?

Se a transferência já aconteceu, o primeiro passo é reunir os documentos relacionados ao negócio:

• escritura pública;
• matrícula atualizada do imóvel;
• contrato particular, se houver;
• comprovantes de pagamento;
• extratos bancários;
• declarações fiscais;
• comprovantes da origem dos recursos;
• documentos do inventário;
• mensagens ou recibos relacionados à negociação.

A partir desses elementos, é possível avaliar se houve uma compra e venda real, uma doação declarada, uma doação indireta ou outra forma de transferência patrimonial.

Essa análise também é importante para quem recebeu o bem. A ausência de organização documental pode criar questionamentos futuros, mesmo quando o negócio foi legítimo.

Como evitar conflitos entre os herdeiros?

O planejamento sucessório deve ir além da assinatura de documentos.

Antes de transferir um imóvel para um familiar, é recomendável verificar:

• a finalidade econômica e familiar da operação;
• se haverá pagamento verdadeiro;
• a forma de comprovar a movimentação financeira;
• a necessidade de consentimento de outros familiares;
• os limites da parte disponível do patrimônio;
• os efeitos tributários;
• o impacto da transferência em um futuro inventário;
• a conveniência de utilizar doação, compra e venda, testamento ou outra estrutura jurídica.

Um planejamento claro reduz dúvidas e ajuda a evitar que decisões tomadas em vida se transformem em longas disputas depois do falecimento.

Perguntas frequentes

Uma escritura de compra e venda sem comprovante bancário é automaticamente inválida?

Não. A ausência de um comprovante específico não torna automaticamente o negócio inválido. Entretanto, a falta de elementos que demonstrem o pagamento pode permitir a discussão sobre a verdadeira natureza da operação.

O pagamento pode ter sido realizado em dinheiro?

Pode, mas a alegação precisa ser analisada em conjunto com recibos, capacidade financeira, declarações fiscais e demais circunstâncias do negócio. Quanto maior o valor, mais importante é a existência de documentação consistente.

Um imóvel doado em vida sempre volta para o inventário?

Não necessariamente. A colação pode envolver a conferência do valor do bem para equalização dos quinhões. Os efeitos dependem das características da doação e da forma como a partilha será realizada.

O doador pode beneficiar apenas um dos filhos?

A pessoa pode dispor da parte disponível do patrimônio, observados os limites legais e os direitos dos herdeiros necessários. Para afastar a colação, a intenção de utilizar a parte disponível deve ser formalizada adequadamente.

Os netos também podem ter o dever de colacionar?

Sim. Conforme reconhecido pelo STJ no caso analisado, os descendentes que sucedem por representação também podem estar sujeitos à colação.

Conclusão

A recente decisão do STJ demonstra que a forma utilizada no documento não prevalece, necessariamente, sobre a realidade econômica do negócio.

Uma escritura de compra e venda sem pagamento comprovado pode ser reconhecida como doação indireta e produzir consequências no inventário, especialmente quando a operação comprometer a igualdade entre os herdeiros.

Por outro lado, uma compra e venda verdadeira entre familiares pode ser plenamente válida, desde que sejam observados os requisitos legais e que o pagamento esteja adequadamente documentado.

Por isso, transferências de imóveis entre familiares e situações envolvendo inventário devem ser avaliadas com cuidado. Uma análise preventiva pode identificar riscos, organizar documentos e proporcionar maior segurança para todos os envolvidos.

O Freitas & Torres Advocacia atua em Direito Imobiliário, Família e Sucessões, com atendimento em Belo Horizonte e região metropolitana, além de atendimento on-line. Cada situação exige análise individualizada dos documentos e das circunstâncias familiares.

Este artigo possui caráter exclusivamente informativo e não substitui a orientação jurídica específica para o caso concreto.

Referências

BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Código Civil, especialmente os artigos 496, 544, 2.002, 2.005 e 2.006.

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. REsp nº 2.199.958/MG. Relatora: Ministra Maria Isabel Gallotti. Quarta Turma. Julgado em 31 ago. 2026. Publicado em 4 set. 2026.

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