Direito Imobiliário · Direito de Família

Comprar um imóvel é, para a maioria das famílias brasileiras, a maior decisão patrimonial da vida. Por isso, entender como o regime de bens do casamento influencia a titularidade desse bem — tanto antes quanto depois da união — é fundamental para evitar surpresas jurídicas, especialmente em casos de divórcio, herança ou inventário.

Neste artigo, explicamos de forma clara e embasada no Código Civil os dois cenários mais comuns: o imóvel adquirido antes do casamento e o imóvel adquirido durante a união.

O que é regime de bens e por que ele importa?

O regime de bens é o conjunto de regras que determina como o patrimônio de cada cônjuge se comunica — ou não — com o do outro. No Brasil, o Código Civil de 2002 prevê quatro regimes possíveis:

• Comunhão parcial de bens (regime legal, adotado na ausência de pacto)
• Comunhão universal de bens
• Separação de bens (convencional ou obrigatória)
• Participação final nos aquestos

A escolha — ou a ausência dela — tem efeitos diretos sobre quem é dono de quê em caso de dissolução do casamento, falecimento de um cônjuge ou até em negociações imobiliárias que exijam a outorga conjugal.

Imóvel adquirido antes do casamento

Como regra geral, o bem adquirido antes da celebração do casamento é considerado patrimônio particular do cônjuge proprietário. Essa lógica vale para o regime de comunhão parcial, separação de bens e participação final nos aquestos.

Art. 1.659, I, CC: Excluem-se da comunhão os bens que cada cônjuge possuir ao casar.

Exemplo prático: João comprou um apartamento em 2018, solteiro. Casou-se com Maria em 2022, sob o regime de comunhão parcial. O apartamento continua sendo exclusivamente de João. Maria não tem direito à meação sobre esse imóvel em caso de separação.

Exceção importante: se durante o casamento forem realizadas benfeitorias no imóvel com recursos comuns do casal (por exemplo, uma reforma paga pela conta conjunta), o cônjuge não proprietário pode ter direito a um crédito proporcional ao valor investido.

Atenção para a comunhão universal: neste regime, todo o patrimônio anterior ao casamento também se comunica (art. 1.667, CC), salvo exceções como bens recebidos por herança ou doação com cláusula de incomunicabilidade. Quem opta por esse regime deve estar ciente de que o passado patrimonial de ambos passa a ser compartilhado.

Imóvel adquirido durante o casamento

Aqui o regime de bens tem impacto direto e imediato. A situação mais frequente na prática envolve o regime de comunhão parcial:

Art. 1.660, I, CC: Entram na comunhão os bens adquiridos na constância do casamento por título oneroso, ainda que só em nome de um dos cônjuges.

Isso significa que, mesmo que a escritura do imóvel esteja registrada apenas em nome de um dos cônjuges, o bem pertence ao casal — cada um com 50% de meação — se foi adquirido com recursos comuns durante a vigência do casamento.

Exemplo prático: Ana e Pedro são casados em comunhão parcial. Durante o casamento, Pedro financia um imóvel com recursos do salário do casal, mas coloca apenas seu nome na escritura. Em caso de divórcio, Ana tem direito à metade do bem, independentemente de seu nome não constar no registro.

Uma exceção relevante: se o cônjuge conseguir provar que utilizou recursos exclusivamente particulares para a aquisição — como o dinheiro obtido da venda de um bem que já possuía antes do casamento —, o imóvel pode ser considerado particular, afastando a meação.

No regime de separação obrigatória (imposta a maiores de 70 anos, por exemplo — art. 1.641, CC), os bens adquiridos durante o casamento, em tese, não se comunicam. Porém, a Súmula 377 do STF ainda é invocada em muitos tribunais para reconhecer a meação sobre os aquestos obtidos com esforço comum do casal, o que torna o tema objeto de controvérsia jurisprudencial.

Quadro resumo: o que se comunica em cada regime?

Para facilitar a visualização, confira as regras gerais, lembrando que cada caso concreto pode ter especificidades que alteram o resultado:

1. Comunhão parcial: antes = não comunica | durante = comunica
2. Comunhão universal: antes = comunica | durante = comunica
3. Separação convencional: antes = não comunica | durante = não comunica
4. Participação final nos aquestos: antes = não comunica | durante = compõe o saldo de aquestos

Por que esse tema exige atenção especializada?

A aparente simplicidade das regras esconde inúmeras armadilhas. Financiamentos iniciados antes e terminados durante o casamento, imóveis comprados com recursos mistos, benfeitorias custeadas pelo casal em bem particular, heranças recebidas e reinvestidas em imóvel, cada uma dessas situações pode gerar discussões jurídicas complexas na hora da partilha ou do inventário.

Além disso, há impactos práticos imediatos: em qualquer regime que não seja a separação total, a outorga conjugal é obrigatória para a venda, doação ou hipoteca de imóveis (art. 1.647, CC). Negócios realizados sem essa autorização podem ser anulados.

Ficou com dúvidas sobre seu caso específico?

 Nosso escritório atua nas áreas de Direito Imobiliário e Direito de Família, com experiência em planejamento patrimonial, partilha de bens e assessoria em negócios imobiliários. Entre em contato para uma consulta e entenda como proteger seu patrimônio da forma mais segura possível.

Este artigo tem caráter informativo e não substitui a consulta jurídica individualizada.

Fontes e referências:

BRASIL. Lei n.º 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Diário Oficial da União, Brasília, DF. Arts. 1.639 a 1.688 (Regime de Bens entre Cônjuges); arts. 1.647, 1.659, 1.660, 1.667, 1.641 e 1.672.

BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988. Art. 226, § 6.º (dissolução do casamento).